Как заработать на квартиру в Москве: стратегии и советы

Желание иметь собственное жилье в Москве может быть оправданной мечтой многих людей. Однако, с учетом высокой стоимости недвижимости в столице России, возникает серия вопросов вопрос: как заработать на квартиру в Москве в 2023 году? Сколько нужно зарабатывать денег? Реально ли это с нуля? С правильной стратегией и планированием, вы можете достичь этой цели. В данной статье мы рассмотрим различные стратегии и советы, позволяющие осуществить покупку жилья в Москве. Мы рассмотрим варианты накопления средств, инвестирования и использования ипотеки.

Стоимость квартир в Москве: особенности рынка недвижимости

Перед тем как приступить к заработку на квартиру, важно понять особенности рынка недвижимости в Москве. В последние годы стоимость жилплощади в столице значительно выросла, и сегодня она остается одной из самых высоких в мире. Данные по средним затратам на жизнь в месяц плавают в районе 50-60 тысяч рублей без съема жилья, а некоторые источники как Expatistan ставят планку, что средние траты на жизнь в месяц у взрослого человек может уходить 133 984 рублей с арендой жилья. Многие встречались с ценниками от 55 тысяч рублей недалеко от садового кольца за 1 комнатную квартиру. Для того, чтобы жить внутри Садового кольца по подсчетам нужно зарабатывать от 100 тысяч рублей в месяц — и это минимум. 

Цены на недвижимость в Москве в 2023 году остаются достаточно высокими. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в столице составляет:

• В новостройках — от 200 до 250 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Это означает, что за 40-километровую однокомнатную квартиру в новом доме придется заплатить от 8 до 10 миллионов рублей.
• Во вторичном рынке — от 150 до 200 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Цена зависит от района, этажности, состояния и комплектации жилплощади.
• В эконом-классе — от 100 до 150 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Такую цену обычно имеют жилплощади в микрорайонах, удаленных от центра.
• В элитном сегменте — свыше 300 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Это квартиры в новостройках престижных районов, а также элитная недвижимость.

Таким образом, цены на жилье в Москве варьируются в широком диапазоне в зависимости от локации, состояния и уровня комфорта жилья. В среднем за 1 квадратный метр в столице просят около 200 тысяч рублей.

Вот более точные результаты с «Индикаторов рынка недвижимости» 

Цены на недвижимость в Москве

Вид жилья	Июнь 2023 (Р/м2)	Изменение с маем 2023 (%)	Изменение с декабрем 2022 (%)
Индекс стоимости, Р/м2	254 348	+0,4%	+1,2%
Индекс стоимости, $/м2	3 073	-4,5%	-21,1%
Индекс стоимости, €/м2	2 842	-3,5%	-22,9%

Цены на жилье по округам

Округ	Июнь 2023 (Р/м2)	Изменение с декабрем 2022 (%)
Центральный округ	397 964	+0,7%
Западный округ	285 188	+1,9%
Юго-Западный округ	283 662	-0,5%
Северо-Западный округ	265 703	+1,4%
Северный округ	247 555	+0,7%
Южный округ	231 820	+1,5%
Северо-Восточный округ	228 239	+1,1%
Восточный округ	227 872	+2,1%
Юго-Восточный округ	220 423	+1,6%
Все районы старой Москвы за МКАД	202 583	+0,6%

Некоторые аналитики делают прогноз, что в далее по 2023 году возможно ожидать снижение цен еще на 10-15% к нынешнему уровню, если не произойдет улучшения геополитического климата. Но всегда стоит учитывать, что цены будут снижаться в форме скидок, например прямой дисконт от застройщика, более гибкие рассрочки, отделка, парковочное место и тд. Между новостройками и вторичным жильем есть корреляция, но скорее всего цена будет просто медленно стабилизироваться к уровням до ипотечного бума 2020-2021 годов.

Жилищный вопрос Анатолия

На том же «Индикаторе рынка недвижимости» есть калькулятор примерной стоимости, чтобы прикинуть сколько нам нужно денег. Представим, что у нас есть знакомый Анатолий и он мечтает о покупке 1-комнатной квартире в МСК. Помечтали немного, пока крутим ползунки и думаем как круто будем жить при вот таких условиях:

С этими условиями мы попадаем в ценовой диапазон стоимости жилья с учетом погрешности: 8 701 000 — 9 617 000 руб.

Учитывая этот факт, необходимо выбрать соответствующую стратегию для достижения своей цели.

Как накопить на квартиру в Москве: постановка цели и планирование бюджета

Теперь, когда мы закончили представлять, что мы живем в Симс, пора обратиться к реальной картине. Анатолий, имеет постоянный заработок в 65 тысяч рублей в месяц и живет пока не в Москве. У него нет нужды снимать квартиру, возможно, он все еще живет с родителями. Так что как бы не было круто, что нет нужды снимать жилплощадь, родители все спрашивают про покупку собственного жилья. 

Анатолий недавно посмотрел фильм «Брат» и теперь хочет приехать на вокзал и на вопрос таксистов «Куда едем?», ответить — «В Москву» и бренча ключами двигаться с кейсом денег для покупки жилья двигаться в сторону перрона. Но это будет примерно лет через 10.

Открыв блокнот мы начинает делать подсчеты.

На бумаге мы составляем план накопления на квартиру в Москве на протяжении 10 лет, придерживаясь принципа распределения финансов 50/30/20. Этот принцип предполагает, что 50% доходов идут на основные жизненные нужды, 30% — на личные расходы и развлечения, а 20% — на накопления и инвестирование, а главное на нашу цель — квартира за 9 250 000 рублей.

Исходные данные:

• Цена: 9 250 000 рублей.
• Срок: 10 лет.
• Средний доход: 65 000 рублей в месяц.

1. Считаем основные жизненные нужды (50%):

50% от дохода: 65 000 рублей * 0.5 = 32 500 рублей в месяц.

2. Личные расходы и развлечения (30%):

30% от дохода: 65 000 рублей * 0.3 = 19 500 рублей в месяц.

3. Накопления и инвестирование (20%):

20% от дохода: 65 000 рублей * 0.2 = 13 000 рублей в месяц.

Теперь мы рассматриваем, что все наши деньги мы формально складывали в банку с этикеткой «Мечта» и даже не умудрились открыть накопительный счет.

Прогресс накопления на 10-летний срок:

• Ежемесячный взнос: 13 000 рублей.
• Общая сумма накопления за 10 лет: 13 000 рублей * 12 месяцев * 10 лет = 1 573 000 рублей.

Результат примерно 16% от желаемой суммы. А еще вспомним про инфляцию и расстроенные будем избегать всех таксистов в радиусе 10 километров от вокзала.

Подсчитаем сложный процент под средний вклад в 6%:

• Первый взнос: 13 000 рублей.
• Ежемесячный взнос: 13 000 рублей
• Общая сумма накопления за 10 лет с 6% годовых: 2 202 857 (калькулятор сложного процента)

Даже придерживаясь строго финансового плана и постоянного пополнения банковского вклада, Анатолий заработает ориентировочно 23% от необходимой суммы.

Анатолий опять берется за голову, а его друзья влипли в неудачные ипотечные сделки — теперь он не доверяет ипотеки, тем более как круто прийти с чемоданом набитым деньгами заработанной своими силами и в обмен получить ключи!

Как заработать на квартиру в Москве без ипотеки

Анатолий решает работать. Как же тогда заработать на квартиру без ипотеки?

Сбережения с заработной платы

Один из наиболее распространенных способов накопления средств — это регулярное откладывание части денег с заработной платы. Мы уже обсудили 50/30/20 распределение. Можно распределить 15% из сектора 30 в сектор 20, но это не сильно изменит ситуацию. Вот предположим, сделаем перерасчет.

Уже не так плохо, считая, что у нас есть еще альтернативные способы заработка. Сбережения — это не единственный способ заработать на жилплощадь. Анатолий решает контролировать свои денежные расходы и постарается уменьшить ненужные траты.

Создание пассивного дохода

Дополнительный источник дохода может существенно ускорить процесс накопления на жилье. Анатолий хорошо знаком с тем, что можно создать пассивный доход в интернете. Откуда он знает? Он прочитал нашу статью о пассивном заработке в интернете. 

Пассивный доход также возможен при помощи аренды недвижимости, которая есть во владении: дача, гараж, склад.

Инвестирование в акции, облигации и другие финансовые инструменты

Анатолий также знает про инвестиции, они могут быть эффективным способом увеличения капитала. Исследуйте различные финансовые инструменты, такие как акции, облигации, взаимные фонды и криптовалюты, и выберите те, которые соответствуют вашему уровню риска и финансовым целям.

Те же облигации предлагают 10% годовых, а дивидендные голубые-фишки (акции гиганты), которые представлены на Московской бирже — вот список MOEXBC. Можно собрать дивидендный портфель из голубых фишек, например Сбербанк, Газпром, Новатэк, Роснефть, СургутНефтегаз — важно придерживаться диверсификация по отраслям и придерживаться своего уровня риска. Не инвестиционная рекомендация!

Анатолий несильно хочет рисковать и хочет выстроить достаточно консервативный портфель. Он будет придерживаться принципа 60/40, где 60 — облигации федерального займа или облигации крупных компаний, а 40 — акции голубых фишек. Консервативная стратегия в среднем приносит 15-20% годовых, в лучших рыночных кондициях доходность может достигать 30%! 

При правильном подборе акций и облигаций можно получать выплаты каждые месяц. Опытные инвесторы делают ребалансировку портфелей каждый квартал, чтобы деньги не застаивались в активах, которые выполнили цели или не оправдали ожидания, так что перед тем, как начать инвестировать стоит обратиться за помощью специалиста. 

Но стоит помнить, что финансовые инструменты несут за собой риск, и это стоит учитывать! Инвестируйте с умом — инвестиции это не лотерейный билет, на который нужно зарабатывать кровью и потом, а четко и надежно просчитанный финансовый план действий!

Создание собственного бизнеса

Как сказал один великий предприниматель А*з Ш*будинов — «Анатолий, если ты не зарабатываешь 200 тысяч денег в месяц ты не имеешь право иметь диван, а тем более саму квартиру в Москве!»

Создание собственного бизнеса звучит воодушевляющее, но и одновременно крайне пугающе. У Анатолий нет бизнес связей или какого-то плана по реализации оффлайн бизнеса. Тут он вспоминает, что у него есть 3 своих сайтов, он это сделал еще давно, когда прочитал нашу статью про заработок на собственном сайте.

Анатолий решил, что было бы неплохой идеей зарабатывать на блогах. Два сайта себе под блоги, а третий будет сдавать в аренду под чужой блог. Анатолий занялся созданием блога по обзору полезных или трендовых товаров для маркетплейсов. Второй блог будет о путешествиях и культуре кемпинга! В рамках блога Анатолий может включать партнерские реферальные ссылки на продукты или услуги, которые будут полезны для той или другой тематики, и получать деньги в виде комиссионных за каждую успешную продажу, совершенную через его ссылки.

Чем не бизнес?

Договор ренты

«Переехал я из Харькова, а тетка моя столичная меня даже на порог к себе не пустила. Из-за того, что я общаюсь, по ее мнению, с «иными» женщинами.

Преподаватель математики… Строгих нравов женщина. На отдельной жилплощади. Ну, что делать — я снял отдельную комнату, в коммунальной квартире в Лефортово, а рядом снял комнату киллер. Наемный убийца. <…> Через неделю пришел тот киллер к моей родственнице, на урок алгебры. И…

У тетушки, наследником оказался один я. И поэтому эта жилплощадь перешла мне. И, естественно, я ее скоро продал, стал реутером, разбогател, и открыл первую галерею живописи.» — Шутка из прекрасного фильма Даун Хаус. 

Но договор ренты или работа со знакомыми по курированию или поиску жильцов для аренды — один из самых недооцененных способов заработать на свою жилплощадь. Например, друг Анатолия Леонид мигрировал в Грузию. У него осталась квартира в МСК, и он решает с Антоном работать совместно по посуточной сдаче жилья. Антон управляет всеми операционными процессами, а Леонид получает свою фиксированную прибыль. Это достаточно распространенный способ зарабатывать деньги в США, который успешно может работать и в России. 

Ипотека как альтернатива накоплению на квартиру

Ипотека может быть альтернативным способом как получить желаемую недвижимость в более короткие сроки. Вместо того, чтобы накапливать деньги на жилплощадь, вы можете взять ипотечный кредит и приобрести жилье сейчас, а затем выплачивать кредит поэтапно в течение определенного периода времени.

Преимущества и недостатки ипотеки

Мы обсудим самые базовые и понятные преимущества и недостатки ипотеки. Антон уже не так боится слово «ипотека» как раньше.

Преимущества ипотеки включают:

1. Ранний доступ к жилью: Вы можете приобрести квартиру или дом сразу, не дожидаясь полного накопления необходимой суммы.
2. Распределение платежей: Вы можете выплачивать кредит поэтапно в течение нескольких лет, что облегчает финансовое бремя.
3. Фиксированная процентная ставка: Многие ипотечные кредиты предлагают фиксированную процентную ставку, что позволяет вам заранее знать размер ежемесячного платежа и планировать свои финансы.
4. Возможность улучшить кредитную историю: Регулярные платежи по ипотеке могут помочь вам улучшить вашу кредитную историю и увеличить вашу кредитную способность в будущем.

Недостатки ипотеки:

1. Процентные ставки и дополнительные расходы: Ипотечные кредиты могут иметь высокие процентные ставки, особенно если вы не имеете высокий кредитный рейтинг. Вы также должны учесть дополнительные расходы, такие как страхование недвижимости, комиссии банка и другие сопутствующие расходы, которые могут увеличить общую стоимость ипотеки.
2. Долгосрочные обязательства: Ипотечный кредит обычно имеет долгосрочный характер, часто на протяжении нескольких десятилетий. Вы должны быть готовы к долгосрочным обязательствам и понимать, что вам придется выплачивать кредит в течение длительного времени.
3. Риски потери жилья: Если вы не в состоянии выплачивать ипотечный кредит или зарабатывать столько же денег, что и при взятии ипотечного кредита, то существует риск потери жилья через процесс исполнительного производства. Важно тщательно оценить свою финансовую способность и убедиться, что вы можете справиться с ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредита.
4. Ограничения на свободу действий: Ипотека может ограничить вашу свободу действий в отношении жилья. Например, вы можете столкнуться с ограничениями на сдачу в аренду или продажу недвижимости до полной выплаты кредита.

Стратегии использования ипотеки для заработка на квартиру

Есть три самых классических стратегий для использования ипотеки для получения собственного жилья в будущем.

Стратегия первая — аренда недвижимости. Приобретение квартиры с помощью ипотеки и затем сдача ее в аренду может стать источником пассивного дохода. В этом случае можно заработать деньги на разнице между ежемесячными платежами по ипотеке и суммой арендной платы.

Почему это может сработать? В России есть несколько программ льготных ипотек, под которые многие молодые люди до 35 лет могут попасть. Антон вот программист, которому вскоре после повышение квалификации до Middle-back end разработчика будет доступна ипотека для IT-специалистов.

По этой программе ставка составляет 5% годовых. Причем сумма кредита может достигать 18 миллионов рублей, т.к. мы рассматриваем Москву. Можно купить жилье в строящемся доме, готовую квартиру от застройщика, жилой дом на первичном рынке или участок под строительство.

Допустим Антон взял квартиру за 6 миллионов рублей по ипотечной программе. Первый взнос будет примерно 20% — это 1 200 000 рублей. Остальная сумма взята на 15 лет под 5% годовых. Каждый месяц нужно платить 38 тысяч рублей, а сдавать готовую можно от 40 до 45 тысяч рублей. Разница в ренте и ежемесячном платеже идет в карман или в подушку безопасности, если будут трудности со сдачей в будущем. 

Больше о том, какие ипотечные программы позволяют сэкономить на ипотеке — читайте тут. 

Стратегия вторая — рост стоимости недвижимости. Ипотека позволяет вам приобрести недвижимость сегодня, а ее стоимость может возрасти в будущем. Вы можете прилично зарабатывать на разнице между стоимостью приобретения и стоимостью продажи недвижимости через определенное время.

Стратегия третья — перепродажа. Вы можете использовать ипотеку для приобретения недвижимости, провести реконструкцию или ремонт, а затем продать ее с прибылью. Это требует некоторых дополнительных инвестиций и управления проектом, но может быть выгодным вариантом для заработка денег на жилье мечты.

Даже, если Анатолий решит продать жилплощадь, которую сдает раньше времени — он может продать ее с ипотечным долгом с определенной премией себе в карман.

Что выгоднее, копить на квартиру или взять ипотеку?

Как бы банально не звучало: определение того, что выгоднее — копить на квартиру или взять ипотеку, зависит от ваших финансовых возможностей, целей и личных предпочтений. Важно учитывать такие факторы, как процентные ставки по ипотеке, рыночные условия и возможность получения дохода от аренды или перепродажи недвижимости.

При принятии решения необходимо оценить свою финансовую устойчивость и риски, связанные с различными стратегиями.

Заключение

Заработать на квартиру в Москве в 2023 году — достижимая цель, если вы выберете подходящую стратегию. Независимо от того, выберете ли вы накопление средств, инвестиции или ипотеку, важно тщательно спланировать свои действия и принимать информированные решения. Поставьте перед собой четкую цель, разработайте план и продвигайтесь к своей мечте о собственной жилплощади в Москве. Анатолий теперь имеет всю нужную информацию, чтобы сделать свой выбор. Он начнет в любом случае откладывать деньги прямо сегодня, чтобы в будущем быть более мобильным для достижения его цели!